Gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi

Abstract

Bu tez çalışmasının konusunu, taşınmaz sahibi veya yetkilendirdiği iş sahibi ile gayrimenkul danışmanı arasında kurulan gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi oluşturmaktadır. Genel olarak simsarlık faaliyeti ve simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 520 ile 525. maddeleri arasında düzenlemiştir. Taşınmazlara ait simsarlık faaliyetine TBK’de 520/3’de özel olarak değinilmiştir. Bu çalışmadan önceki bir çok çalışmada taşınmaz simsarlığı tabiri kullanılsa da son dönemde bir meslek olarak tercih edildiğinden ve kendi alanında gayrimenkul danışmanı olarak nitelendirildiğinden çalışmamızda gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi tabiri kullanılmıştır. Simsarlık sözleşmeleri her ne kadar hem taşınır hem de taşınmazlarda söz konusu olsa da gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi sadece taşınmazlar ile ilgilidir. Gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin özel bir görünümüdür. Buna karşın iki sözleşme arasında birçok farklılık bulunmaktadır. Temel olarak gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacaktır. Gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesinde ücret zorunlu bir unsurdur. Gayrimenkul danışmanı, iş sahibi ile üçüncü kişi arasında esas sözleşmenin kurulması ile ücrete hak kazanacaktır. Gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesine dair Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı tarafından çıkarılan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (TTHY) ile tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz satımı ve kiralaması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların taşınmaz ticareti faaliyetleri, yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi ve iptaline ilişkin usul ve esaslar, taşınmaz ticaretine ilişkin ilke, kural ve yükümlülükler, bakanlık, yetkili idare ve ilgili diğer kurum ve kuruluşların taşımaz ticaretine ilişkin görev, yetki ve sorumlulukları düzenlenmiştir. Çalışmamızda gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi kavramı, sözleşmenin tarafları, hukuki niteliği, şekli, özellikleri, diğer sözleşmelerden farkları ile gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesinin uygulanmasında önemli yeri olan yetkilendirme sözleşmesi, esas sözleşme ve taşınmaz gösterme belgesine dair detaylı bilgiler ilk bölümde incelenecektir. Yine bu kapsamda gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesinde tarafların hakları ve yükümlülükleri izah edilmeye çalışılacaktır. Gayrimenkul danışmanlığı kapsamında özellikle de taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlıkların temelini oluşturan ücret alacağının doğması ve ücret alacağının ifası konusuna üçüncü bölümde yer verilecektir. Nihayet, gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesinin sona ermesine sebep olan haller son kısımda açıklanacaktır. Çalışmanın amacı; gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesini ayrıntılı olarak incelemek, gayrimenkul danışmanı ile iş sahibinin hak ve yükümlülüklerini detaylarıyla anlatmak, gayrimenkul danışmanının gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi kapsamında yetkilendirildiği aracılık faaliyeti sonuncunda ücret alacağını hak etme koşulları ve ücret alacağının ifasını incelemek ve gayrimenkul danışmanılığı sözleşmesini sona erdiren hal ve şartları inceleyerek gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesinin uygulamadaki sorunlarına yönelik görüş ve çözüm önerileri sunmaktır.The subject of this thesis is the real estate consultancy agreement established between the real estate owner or the business owner authorized by him and the real estate consultant. In general, brokerage activities and contracts are regulated between Articles 520 and 525 of the Turkish Code of Obligations (TBK) No. 6098. The brokerage activity for real estate is specifically mentioned in TBK article 520/3. Although the term real estate brokerage was used in many written works and in theses and doctoral studies before this study, the term real estate consultancy contract was used in our study since it has recently been preferred as a profession and is described as a real estate consultant in its field. Although brokerage agreements apply to both movable and immovable properties, real estate consultancy agreements are only related to immovable properties.Real estate consultancy agreement is a special view of the power of attorney agreement. However, there are many differences between the two contracts. Basically, the real estate consultancy agreement will not be valid unless it is made in writing. Fee is a mandatory element in the real estate consultancy agreement. The real estate consultant will be entitled to a fee upon the establishment of the main contract between the business owner and the third party. With the Regulation on Real Estate Trade (TTHY) issued by the Ministry of Commerce regarding the real estate consultancy contract, real or legal person merchants, tradesmen and craftsmen who mediate the sale and rental of real estate and title deed transactions, and provide consultancy and management services related to real estate, whether registered in the land registry or not, are entitled to real estate. trade activities, procedures and principles regarding the issuance, renewal and cancellation of the authorization certificate, principles, rules and obligations regarding real estate trade, duties, powers and responsibilities of the ministry, competent administration and other relevant institutions and organizations regarding real estate trade are regulated. In our study, the concept of the real estate consultancy contract, its parties, its legal nature, form, characteristics, differences from other contracts, and detailed information about the authorization agreement, articles of association and real estate showing certificate, which have an important place in the implementation of the real estate consultancy contract, will be examined in the first part. In this context, the rights and obligations of the parties in the real estate consultancy agreement will be tried to be explained. Within the scope of real estate consultancy, the issue of the emergence of fee receivables and the fulfillment of receivables, which form the basis of legal disputes between the parties, will be discussed in the third section. Finally, the situations that cause the termination of the real estate consultancy agreement will be explained in the last section. Purpose of the study; to examine the real estate consultancy agreement in detail, to explain in detail the rights and obligations of the real estate consultant and the business owner, to examine the conditions for entitlement to the fee receivable and the performance of the fee receivable as a result of the intermediary activity for which the real estate consultant is authorized within the scope of the real estate consultancy agreement, and to examine the conditions and conditions that terminate the real estate consultancy agreement. To offer opinions and solution suggestions regarding the problems in the implementation of the contract.